2021.5.10

オフィス工事の坪単価は？

オフィス工事の坪単価は、内装（床・天井・壁が新品）の入居時の作り込みの状態によりますが坪5～10万円となり、間仕切りが多い場合や天井材を抜いた内装をされる時は15～30万円と費用も大幅にコストアップします。店舗などスケルトン状態からの場合は40万円になることもあります。一方、居抜きの場合、坪単価が安くなります。

最低限の内装状態、スケルトン、居抜きとそれぞれメリット、デメリットがありますし、オフィス工事の坪単価にこだわると思わぬ失敗を招く可能性があります。

一般的なオフィス物件、スケルトン物件とメリットとデメリット

一般的なオフィス物件やスケルトン物件は内装工事費用が高くなるデメリットがある一方、好みのデザインが採用でき、効率の良い動線が確保された効率の良い事務所や店舗にすることができます。

また、新品で什器を揃えられるなど、統一感のあり見栄えする内装にすることもできます。スケルトン物件の場合、天井を造作せずにスケルトンのままとすることで、コストを抑え事務所の空間高さを広くすることもできます。 入居後の従業員のモチベーションや業務効率を考え、自由なデザインができるのがスケルトン物件の魅力といえるでしょう

居抜きのメリットとデメリット

居抜きの最大のメリットは、オフィス工事の費用を抑えられる点です。

受付や会議室などお客様の目に触れる部分だけ、内装工事を行うことでトータルコストを削減することもできます。

ただし、居抜きを選択したのに、使い勝手が悪く追加で内装工事をした結果、通常の物件にしておいた方が結果的に安く済んだということもあり得ますので、十分注意しましょう。

また、古い居抜きの場合、使用できるコンセントの数や、電気容量が少なくパソコンや複合機、プリンター、コピー機などを設置するために電気工事が追加で必要となることもあります。デザイン性に特化してOAフロアを一部撤去するケースもあり、電気工事を後から行うと、壁や床に電線を収納するモールという出っ張りができてしまうこともあり、見栄えが悪くなるばかりか歩行や机の配置、椅子の動きなどの障害になる可能性がありますので十分注意してください。

オフィス工事の単価を抑えるには

多くの場合、ビルの価値（不動産の価値）を保つ目的で、内装工事に区分が設けられています。ビルに影響する工事をB工事といい、ビルオーナーにより工事業者が指定されています。一方、ビルに影響しない工事をC工事といい、入居者が自由に工事業者を決めることができます。

例えば、パーティションを設置する工事はC工事（ビルに影響しない工事）になることもあり、電気・空調・防災を行う工事はB工事（ビルに影響する工事）です。なお、これらの工事区分は入居する際の契約で決定し、賃貸借契約書や特約に明記することになっています。

一般的に市場競争原理が働かないＢ工事の内装工事費用は高く、相見積もりが取れ自由に工事業者を指定できるＣ工事の内装工事費用は安くなるため、入居する際の契約で決定する工事範囲、区分が、オフィス工事の単価を下げるポイントです。

また、入居工事だけではなく、退去する際の原状回復工事費用にも関係してきます。協議の上、賃貸借契約を結ぶことが重要です。但し、入居工事ではＣ工事範囲を広く認められても、退去となる原状回復工事では、ほとんどがＢ工事の指定業者となり、異なるい制約が設けられるケースがあります。

オフィス工事（B工事）費用が高いとき、どうする？

先ほどもお伝えしたとおり、内装工事にはＢ工事とＣ工事があります。内装Ｃ工事の費用が高いのなら、自由に相見積もりをとって交渉し工事することができますが、内装Ｂ工事は、工事業者が指定されているため相見積もりは望めません。また、「指定業者を変えて工事することができる」としている工事業者もありますが、工事内容が建物オーナーの求めるものと異なったために再度工事することになり費用が増したケースもありますから、おすすめできません。

そこで、工事費用を抑えるには、内装工事の内容が適切なのか、各工事項目が適切な金額なのか、を見極め交渉するしかありません。

ちなみに、事務所を退去する際の原状回復工事でも、同じような対応が必要です。

オフィス工事で何を大切にするか優先順位をつける

オフィスの内装工事費用を最小限にしたいのか、デザインを優先させたいのか、入居後の使い勝手を効率の良いものにするのか、様々な視点が内装工事に必要です。

まずは、何が最も優先すべきなのか、次に優先するべきものは何か、という具合にすべての項目について優先順位をつけましょう。場合によっては、内装に妥協し少し低価格なフローリングに変更することもあるでしょうし、会議室の防音が大切であるため予想よりもコストアップを許容するということもあるでしょう。

もし、優先順位がなければ、どこからコストを削減したらよいかわからず、時間ばかり無駄に過ぎてしまいます。

と申し上げても、年がら年中オフィス移転をしている訳ではありませんから、項目そのものがわからない、必要な項目に抜けが生じてしまうこともあります。

そこで、おすすめなのが、オフィス・事務所移転のプロフェッショナルでもあるコンサルティング会社に依頼することです。コンサル会社に依頼することで、ただでさえ忙しい移転業務がスムーズになりますし、移転に伴う必要項目の抜けも防ぐことができます。移転に関係するすべての項目に入ってもらうことも可能ですし、工事費用の削減だけを指定して入ってもらうことも可能です。オフィス移転を考えている、オフィス移転のプロジェクトが進行しているのなら、相談してみることをおすすめします。