オフィス移転に関係するプロパティマネジメント（PM）

事業の状況などによってオフィス移転を行うときに関係してくるのがPMと呼ばれるプロパティマネジメントです。

また、オフィス移転に関係するPMとして、プロジェクトマネジメントもあります。

両者はまったく異なるものですが、オフィス移転の際に双方を知っておいて損はありません。

プロパティマネジメントとは

プロパティマネジメント（Property Management＝PM）とは、不動産経営に関する様々な業務をビルオーナーに代わって行う「不動産経営代行業」です。

不動産投資における所有と経営の分離という考え方から生まれており、ビルオーナーに代わって専門スタッフ（プロパティマネ－ジャー）が、「不動産から得られる収益を最大限に高める」運用をしています。

プロパティマネジメントには、大きく３つの分野が含まれています。

• リーシングマネジメント（LM）・・・営業・仲介管理
• ビルディングマネジメント（BM）・・・ビルメンテナンス・警備・賃貸運営管理
• コンストラクションマネジメント（CM）・・・リニューアル工事・修繕管理

賃貸テナント物件で賃貸借契約を結ぶのはビルオーナーとですが、窓口になっている（実際に入居者と交渉する）のはプロパティマネジメント会社と考えるとわかりやすいかと思います。

従来の管理会社とはここが違う

プロパティマネジメント会社と管理会社の違いを一言でいうと「ビルオーナーの収益を最大化するかどうか」といえます。

管理会社は建物の管理をし、空室が発生したら募集を行うといった業務をしますが、オーナーの収益を最大限にするとは言い切れません。（オーナーの収益を最大限にしてくれる管理会社ならプロパティマネジメントをしていると考えてよいでしょう）

また、管理会社の中には仲介をしている会社もあります。

不動産仲介会社は仲介手数料で収益を上げており、空室が埋まれば仲介手数料が入る仕組みです。

ビルオーナーからすると空室があると収益が減少しますから、空室を避けたいのですが、仲介会社からすると空室がなければ募集もできず、仲介手数料も入りません。

ビルオーナーの収益を最大限にできるとは、言い切れないのです。

プロパティマネジメント会社の主な業務

プロパティマネジメント会社の主な業務を下記にあげました。

• 建物全体のメンテナンス計画立案と工事施工依頼
• 原状回復工事の範囲提案と指定工事施工業者の選定
• 賃貸条件の検討と入居者募集
• 契約書の作成
• 賃料回収（家賃督促）
• 入居者からのクレーム対応
• 漏水など緊急時の対応
• ビルオーナーに対する報告書作成
• 空室対策や設備投資などの資産価値向上提案（共用部内装デザイン提案など）
• その他

賃貸オフィス物件の入居されている方にとって、さまざまな場面で関係してくるのがよくわかるかと思います。

例えば、原状回復費用に直結するといわれている指定業者の選定や、家賃、保証料（敷金）などの金額をビルオーナーに提案しています。

ビルオーナーの立場から考えたプロパティマネジメント

建物の価値を維持したい、空室を出したくないビルオーナーの立場から考えても、プロパティマネジメントはとても重要ですが、気を付けるべきことがあります。

家賃を安易に上げてしまうと、収益が悪化する可能性があることです。

短期的にビルオーナーの収益は上昇しますが、入居者が退去してしまい、空室募集をするコストや空室期間中の家賃収入は減少しますから、長期間のスパンで考えると収益がマイナスになってしまう可能性があります。

大切なのは、市場価値に見合った家賃設定と適切な設備投資（ビルの修繕工事など）です。

また、近隣ビルの家賃や物件の状況だけではなく、社会全体の経済状況にも気を配る必要があります。

プロジェクトマネジメント（PM）とは

同じPMと呼ばれるプロジェクトマネジメント（Project Management＝PM）についても、ご説明いたします。

オフィス移転などのプロジェクトを成功させるために、計画立案、日程表（予定表）の作成、進捗管理、改善などを行うのがプロジェクトマネジメントです。

プロジェクトマネジメントの概念がなかった時代は、経験や勘に頼ることが多かったため、予定通りにプロジェクトが進行しなかったり、必要不可欠な要素が抜けていたりすることがありました。

プロジェクトマネジメントを行ったオフィス移転事例

例えば3拠点（３つの賃貸テナント物件）から退去し、１つの拠点に拡張移転するオフィス移転プロジェクトのように、大規模な移転プロジェクトでは必ずプロジェクトマネジメントが必要です。

オフィス移転に関係する部署やご経験がある方であれば、ご理解いただけるかと思いますが、賃貸テナント物件の賃貸借契約書や特約は物件によって異なりますし、入居している物件の管理会社が同じであっても担当者が違うこともあります。

また、賃貸オフィス物件から退去する際は、原状回復工事を行うことになるのですが、コスト管理や工事業者との交渉も必要です。

仮に、プロジェクトマネジメントをしなければ、スケジュールや工事の進捗状況が管理できず、移転コストも増えてしまうことでしょう。

もちろん、大規模な移転プロジェクトでなくとも、プロジェクトマネジメントは行った方がスムーズです。

自社の中で不動産に精通した人材がおり、プロジェクトマネジメントができるのであれば、スムーズにオフィス移転が進みますが、人材がいないのであれば、アウトソーシングなどを検討すべきといえます。

ビルオーナーやプロパティマネジメントからみたオフィス移転のプロジェクトマネジメント

ビルオーナーやプロパティマネジメントの立場から考えてもプロジェクトマネジメントをしている方がスムーズに進むことが多く、やり取りを何度も繰り返す手間暇がなくなるメリットがあります。

まとめ

オフィス移転に関係する２つのPMについてご紹介いたしました。

ビルオーナー（貸主）の収益を最大化するためにも、入居者（借主）が適切な家賃や工事費用で入居できるようにするためにも、プロパティマネジメント（PM）、プロジェクトマネジメント（PM）は必要不可欠であることがおわかりいただけたと思います。

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