原状回復査定とは。相場と交渉方法
オフィス移転時に発生する原状回復の見積書が相場通りなのか？
それとも、見積に提示された原状回復費用を削減することが可能なのか？
見積書の内容、金額を査定するには、どうしたらいいのか？
オフィス移転時におけるこれらの疑問について、解説いたします。
原状回復工事見積書の査定
原状回復工事、特に工事業者が指定されるB工事において、9割以上の企業様は見積内容を査定せずに工事を実施しているため、コスト高になっています。
まずは、「原状回復B工事 見積書」は査定するまでもなく高額であることが非常に多い。この事実をまずはおさえておきましょう。
見積の査定依頼をする前から高額なのは「指定業者」の存在
原状回復、特にB工事は「市場原理が働かない」ため高額です。
重要なことなのですが、「ビルの価値を下げるかもしれない工事は絶対にしない」ために建物オーナー（貸主側）は工事できる業者を指定しています。
「コストよりビルの価値」とするのは建物オーナーの立場からすると、当然のことです。
特に大手デベロッパーなどが所有するハイグレードビルは、下記の理由でさらに高額になります。
- 二次請け、三次請けも企業規模が大きく工事管理費が高くなりがち
- 空調や電力などの制御を一括で行っており、入退去時にソフトのデータ変更が必要で、データ変更作業は夜間になる
- 入居中の企業に影響を与えないように、搬入搬出や工事可能な時間が夜間と決められており夜間工事になる
相見積もりでは意味がない。査定がベスト
オフィス、店舗の原状回復工事で入居者側の負担となるのは、B工事とC工事。C工事は入居者が好きなように業者を選択し工事できるため、相見積もりが可能です。
一方、B工事は指定業者による工事が賃貸借契約書や特約で定められているために、見積もりを指定業者以外の業者に依頼しても、比較資料として受け入れてもらえません。
「原状回復B工事 見積書」は高額であり削減可能であると知ったからといって、安直に相見積もりをとっても意味はないのです。
契約書で定められた内容を守るためにも、相見積もりではなく査定がベストな選択です。
相場は参考にならない。査定を依頼すべき
Ｂ工事においても、大規模オフィスなら坪単価８～15万円というように一応の相場はあります。しかし、ビルや契約書の内容で大きく変わることから、相場はほとんど意味をなしません。
また、現状によっても工事内容が大きく変化します。例えばショールームを併設している、個別の仕切りが多い場合など高くなります。
さらに、2020年初頭から世界的流行になったコロナウイルスによるテレワーク化、オフィス移転の増加、慢性的な建設業界の人手不足などで、原状回復工事に限らず全般的に建設業界の相場は上昇傾向です。
したがって、工事費用を相場だけで考えることはできません。コストを削減したいのなら査定を依頼し、現在において適切な金額であであり内容であるかを把握すべきです。
原状回復工事の査定は、コンサルティング会社がベスト
もし工事業者に原状回復工事の査定を依頼すると、どのような問題が考えられるでしょうか。
- 指定業者ではなく自分のところで工事ができるかのように誘導する
- 見積書に記載すべき工事内容が抜けてしまう
- 本来よりもグレードの低い部材とすることで、金額を安くみせる
- 本来であればC工事であるべき工事をB工事に含めてしまう
正直に申し上げて、トラブルの原因になるだけです。
トラブルを避け、賃貸借契約書、特約の内容のとおりに工事を実施し、尚且つ費用を削減するには、工事業者とは一線を画すコンサルティング会社に査定を依頼するのがベストな選択なのです。
また、原状回復工事の判例をみると、争いになっているのは「工事範囲」です。要するに「どこまでＢ工事に含めるのか否か」です。
工事範囲を適正化し費用を削減するには、第3者的な俯瞰した視点が必要であることを考慮しても、コンサルティング会社に査定を依頼するのがベストといえるでしょう。
査定だけ依頼した結果、交渉が難航することも
元工事業者で実際に見積書を作成していた経験者なら別ですが、原状回復Ｂ工事の見積書の内容は、項目が多く内容説明を受けても何のことか理解できないケースがほとんどです。
ですから、査定だけではなく交渉も請け負ってくれるコンサルティング会社に依頼すると、より工事費用の削減が可能になるでしょう。
査定で費用が削減できた事例
| 査定・交渉前 指定業者金額 | 査定・交渉後 指定業者金額 | 削減額 | 削減率 |
| 80,400,000円 | 63,890,000円 | 16,510,000円 | 20.5% |
| 92,000,000円 | 65,000,000円 | 27,000,000円 | 29.3% |
| 5,330,000円 | 4,150,000円 | 1,180,000円 | 22.1% |
最後に建設・不動産にいけるコストを適正化するコンサルティング会社である株式会社JLAに依頼しＢ工事費用を削減できた事例について、ご紹介します。いずれもＢ工事費用のコストを適正化し削減に成功しています。
コストを適正化するコンサルティング会社JLAは、完全成果報酬型でＢ工事の査定・交渉までワンストップで行ってくれます。もちろん着手金などの初期費用も一切なく、最初に工事業者から出された見積もり金額よりも、総支払額が多くなることもありません。コストを適正化しオフィス移転の費用を削減するためにも、まずはご相談してみることをおすすめします。