2021.5.27

飲食店の原状回復費用

賃貸契約をしている飲食店が退去する際に、必要になるのが原状回復です。

退去することになったら、まずは入居時に結んだ賃貸借契約書と特約の内容を確認しましょう。

契約の内容により、原状回復の費用を含めた退去費用が大きく変わるからです。

飲食店の退去時に原状回復が必要な理由

テナント物件と一言でいっても、中華料理店や焼肉店のような重飲食店もあれば、軽飲食店のカフェもあります。

使用状況はお店により変わりますから、どの程度建物が損耗するかビルオーナー（貸主）は予測することができず、損耗分を家賃に反映することができません。

このため、入居時点の状態に戻す原状回復義務を賃貸借契約書や特約に入れるのが店舗物件（テナント物件）で一般的です。

入居時点の状態に戻す契約が法的にも有効

契約自由の原則に基づき、民間における契約（不動産賃貸契約を含む）は契約書や付随した特約の内容が優先されます。

契約自由の原則とは、近代私法の三大原則のひとつで、日本国憲法の13条（個人の尊厳）と29条（財産権）を根拠としています。以前は明文化されていませんでしたが、2017年改正民法521条、522条で明文化されました。

判例でも、契約自由の原則により、契約書や特約に記載された原状回復の内容を有効とした判決が店舗物件で出ています。

どこまで原状回復が必要かは契約書・特約に明記

どこまで原状回復が必要かは、賃貸借契約書や特約に記載されています。

天井や壁のコンクリートが見えて、ダクトや配線がむき出しの状態である「スケルトン」までの原状回復が必要になるか、壁や天井など、ある程度の造作が残った状態までの原状回復になるかが記載されています。

なお、住居用と事業用の原状回復は大きく異なりますので、十分注意しましょう。

住居用の原状回復は国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で「賃貸人（入居者）が借りた当時の状態に戻すことではありません」となっています。

事業用の原状回復は、前述のガイドラインは適応されず、契約書が優先され「賃貸人（企業・団体）が借りた当時の状態に戻すこと」になります。

居抜き（造作譲渡）で入居した場合は要注意！

居抜き（造作譲渡）で入居した場合は、原状回復義務も譲渡されたことになりますので、以前の入居者が借りた当時の状態に戻すことになります。

例えば、以前の借主が事務所向けの内装であったテナント物件に内装工事を行いカフェとして営業していた物件に居抜きで入居した場合、退去するときは事務所向けの内装に戻す必要があります。

契約書で原状回復についての記載が曖昧なら

賃貸借契約書に「内装、設備を撤去して本件貸室を原状に復し」とだけ記載されており、「原状」の状態が曖昧になっている場合があります。

原状回復の範囲が曖昧になっている場合は、原状回復工事を行う前にビルオーナーと話し合い、具体的な原状回復の内容を文書にしてから、工事を行いましょう。

明確にしないまま原状回復工事を行い、トラブルになった事例があります。ご注意ください。

飲食店の原状回復

当たり前ですが、焼肉店とカフェでは同じ坪単価にはなりません。

また、下記のような設備があると造作物の撤去に費用がかかるため、原状回復費用が高くなります。

1. 各テーブルに排気ダクトがある。
2. 個室を多く設置している。
3. 厨房区画や設備の位置を大きく変更している。
4. 建物の屋上まで伸びる排気用ダクトを外壁に設置している。
5. 搬入搬出がしにくい形状である。

原状回復工事業者の指定がないかチェック

一般的に、原状回復工事や入居工事ができる業者は、ビルオーナーによって指定されており、賃貸借契約書や特約に記載されています。

契約書に記載されている業者でなくても、原状回復工事ができるとしている業者がいますが、工事の仕上がりが求められているものと異なっていた結果、余計な費用負担が発生したなどのデメリットが多々あります。

また、業者が指定されているのに、相見積もりをする方もいらっしゃいます。ビル特有の施工方法や仕上がり状況、制限などが見積もりに入っていない可能性が高いため、注意が必要です。

指定業者の工事であればトラブルを回避できます。ただし、見積もりの内容が適切な金額なのか、重複している箇所はないか、指定業者でないと工事できない範囲なのか、しっかりと確認することが大切です。

指定業者で工事をしても金額は抑えられる

原状回復工事には、指定業者が行うＢ工事と、自由に業者を決められるＣ工事があります。

一般的にＢ工事の費用は割高になるため、どこまでがＢ工事なのかＣ工事なのかを明確にし、割高なＢ工事を減らすことで削減することができます。

Ｂ工事であっても、見積もりの内容が適切な金額（市場価格から解離していないか）なのか、重複している箇所はないかなどをチェックし交渉することで、適切な価格にすることが可能です。

とはいっても、店舗の移転や閉店作業は忙しいですし、知識のない分野の交渉は上手くいきません。

退去費用を削減したいのなら、ぜひ一度、原状回復のコンサルティング会社であるJLAにご相談ください。

原状回復工事の費用削減は、完全成果報酬型でおこなっていますから、コンサルを依頼したとしても、指定された工事業者から提出された最初の見積もり金額から、トータル費用がオーバーすることはありません。

お気軽にお問い合わせください。