2021.11.3

空調設備工事の種類と工費削減

賃貸オフィスへの入居・退去時に行う工事に空調設備工事が含まれることがあります。

企業・団体・個人問わず少しでも工費を削減したいとお考えかと思います。

今回は、空調設備工事についてお伝えして参ります。内装工事工費削減に繋がれば幸いです。

空調設備工事とは

空調設備と聞くと「エアコン」「換気設備」をイメージされる方が多いかと思います。

エアコン・換気設備の他に「排煙設備」「配管・ダクト」も空調設備工事に含まれ、室内の温度・湿度の調整、空気の汚れを取り除き心地よい環境を維持するための設備を設置・メンテナンスするのが空調設備工事です。

空調設備の種類

空調設備には下記のものがあります。

• 熱源設備：温風・冷風・温水・冷水・蒸気をつくる装置
• 空気調和設備：冷却コイル・加熱コイル・熱交換器・加湿器・除湿機・エアフィルタなどの装置
• 熱搬送設備：配管・ダクト・ポンプ・送風機で空気や温冷水を送る装置
• 換気設備
• 排煙設備：火災時に発生した煙を屋外に排出し、避難時間を確保するための装置

簡単にいえば熱源装置で加熱・冷却し、空気調和設備で温度や湿度が整えられた空気を作り、熱搬送設備で調整された空気を室内に送り込みます。

また、空調設備は大きく2種類に分けることができます

中央熱源方式

自社ビル、工場、デパート、劇場など、全体の空調スケジュールが同じで、空調条件が同じで良い建物に採用されることが多く、熱源装置を集約させている方式で、保守管理が比較的容易です。

中央熱源方式には、次の方法で空調を制御しています。

定風量（CAV）単一ダクト方式

空調機から1本のダクトで各室内に送風する方式です。各ゾーンやフロア全体で空調を調整することになるため、個別の温度調整はできません。常に換気ができるメリットがあります。

変風量（VAV）単一ダクト方式

エリアごと、部屋ごとに可変風量ユニットという機器を設置し、状況に応じて風量を変化させる方式です。送風温度は一定です。

定風量（CAV）単一ダクト方式よりも省エネになるメリットがありますが、適温になると空気が停滞してしまうデメリットがあります。

ファンコイルユニット方式

熱源設備で冷水（温水）をつくり、各部屋や各エリアにあるファンコイルユニット（空調機）に送ります。

ファンコイルユニットはファン（送風機）とコイル（熱交換器）などで構成されており、ファンコイル内部の熱交換器で空気を冷やし（温め）ファンで送風し室内の温度を調整します。

ファンコイルユニット方式は室内の空気を循環させるだけですので、別途、換気設備を設ける必要があります。

個別分散方式

空調機器ごとに個別制御できる方式で、パッケージユニット方式・ウォールスルーユニット方式・マルチユニット方式があります。

マルチユニット方式は、室内機の選択、設置の自由度の高さ、制御性、施工性、エネルギー効率の良さなどのメリットが多いため、幅広く採用されています。

オフィス・店舗入居時はビル設備も要チェック

空調機器といっても様々な方式がありますが、快適なオフィス環境を考えると、個別制御が可能、壁を造作した際でも移設・増設対応できる方式であることが望ましいといえます。

物件探しの条件として「空調機器の移設や増設が可能」「個別制御が可能」を入れても良いかもしれません。

空調設備工事はB工事

 

造作壁やパーテーションなどの設置、サーバールームの設置などで空調機器を移設（増設）する必要が発生することがあります。

空調機器の移設や増設（削減）は、B工事という施工区分で行うのが一般的です。

テナント工事にはB工事とC工事がある

B工事とは建物に影響を及ぼす工事で、C工事とは建物に影響を及ぼさない工事のことです。

B工事もC工事も入居者（借主）による依頼で行います。

どの工事がB工事になるかC工事になるかはビル（物件）によって異なり、賃貸借契約をする際に決定し契約書や特約の一部として明記されます。

原状回復や工事のトラブル防止の観点からすると、工事の責任範囲や費用負担をしっかりと区分しトラブル防止に繋がる工事区分表や、図面による施工区分なども賃貸借契約か特約に含めるようにしましょう。

またB工事の場合、指定業者だけが工事できる契約になることが多く、費用が高くなりがちです。

ちなみに水道工事（給排水工事）も一般的にはB工事となります。

空調設備工事には電気工事が紐づく

空調設備は電気で動作しますから、電気工事も同時に必要です。

電気工事はコンセントや照明の増設・移設にも関係しますし、B工事とC工事のどちらになるか工事内容によって異なります。

入居者としてはあまり関係ないと思われがちですが、工事が重複しないように見積書や工事区分表の確認などをしっかりするようにしましょう。

原状回復でも空調設備工事が必要

入居工事で空調設備に手を加えたら、退去する際の原状回復工事で元の状態に戻す必要があります。

どのような入居工事を行ったか確認できるように、入居工事に係る書類は必ず保存しておくようにしましょう。

まとめ

空調設備工事についてご説明しましたが、どのような空調設備を採用しているかで、入居工事や原状回復工事の内容が変化します。

入居工事や原状回復工事の費用は、どの物件を選ぶかによっても大きく変わるといえます。

株式会社JLAでは、入居Ｂ工事費用の減額交渉、原状回復工事費用の減額交渉、居抜き入退去コンサルティングなどを行っております。

工事費用を削減したいのでしたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。