2021.8.12

原状回復（退去費用）の交渉の仕方

オフィスや店舗を引っ越すときに必要になる原状回復や退去費用ですが、減額交渉することが可能だとご存知でしょうか。

オフィスや店舗などテナント物件ではない、居住用物件でも退去費用の交渉は可能ですが、当記事ではオフィスや店舗に限ってお伝えいたします。

まずは賃貸借契約書と特約を確認する

どのような契約なのかを確認せずに交渉しても、時間の無駄になるばかりか、交渉が不調に終わり退去費用を減額することができません。

まずは賃貸借契約書や特約の内容を精査して、どのような原状回復が必要なのかオフィス移転費用項目を確認しましょう。

テナント物件は残存価値を考えないこともある

一般的な居住用物件の場合、居住年数から壁紙などの残存価値を算出し退去費用が決まりますが、テナント物件の場合、残存価値や経年劣化を考えずに入居者の負担で全ての壁紙を貼り替える契約になっていることもあります。

誰がどこまで原状回復費用を負担するのか、しっかりと確認しておきましょう。

トラブルが多かったことや民法改正などの理由により、最近の契約書は原状回復について、しっかりと記載されていますが、古い契約は曖昧な表現のことがあります。お互いの主張が平行線である場合は弁護士に依頼し裁判などで決めることになるかもしれません。

クリーニング費用はある？ない？

トラブルが多いポイントですので、忘れずにチェックしましょう。

物件によっては、退去時のクリーニング費用を入居者負担にしている場合があります。

住居用では国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」において、クリーニング費用は大家さん（建物オーナー：貸主）となっていますが、ガイドラインは一般の居住用物件を対象にしたもので、オフィス物件とは異なります。ご注意ください。

また、原状回復工事で行った養生のクリーニング費用を別途請求される場合もあります。養生と撤去を同じ項目に入れた見積もりなのか、別項目に分けただけなのか、それとも重複しているのか、養生する面積と金額から適切な金額かどうか確認するようにしましょう。

解約予告についてもチェック

居住用であれ、テナント用であれ、物件の解約予告は○○ヵ月前までと契約書に記載されていますので、忘れずに解約予告をするようにしましょう。

交渉次第で変更することが出来るかもしれませんが、あまり期待できません。

原状回復工事の見積もりを取得

退去が決まったら、契約書の確認と共に原状回復工事の見積もりを、すぐに依頼することが得策です。

オフィス原状回復費用は一般的に高くなるので、退去費用を安くするためにも、なるべく早めに見積もることが重要だからです。

原状回復工事の内訳をチェック

提出された見積書の内訳を一つずつ確認して、自社（入居者）が行うべき原状回復なのかを確認しましょう。

また、工事の金額が適切な金額であるのかも忘れずに確認することも大切です。

適切な金額であるかは、相見積もりを取得する方法、原状回復の査定をしている企業に依頼する方法があります。

工事業者が指定されてしない場合は前者、指定されている場合は後者が良いでしょう。

オフィス家具をどうするか？

SDGsを考えて不要になったオフィス家具を廃棄するのではなく、リサイクルする企業が増えています。

オフィス家具を中古として売却する場合は、資産区分をしっかりと確認してから実施するようにしましょう。

B工事で設置したものは、自社（入居者）が金銭的な負担をしていますが、ビルオーナーの資産になっているからです。

途中解約の場合の違約金

居住用物件では、ほぼ見かけませんが、テナント物件では契約期間を定め途中解約時に違約金が発生する契約になっていることもあります。

通常の退去費用に加えて違約金が発生することになるのですが、退去前にテナント企業が破産してしまうと、多くの場合、ビルオーナーの負担で原状回復を行うことになるばかりか、明け渡しまで時間がかかってしまうので、ビルオーナーにとって厳しい現実が突き付けられます。

ビルオーナーの立場で考えると、「原状回復して物件を明け渡してくれた方が入居中に破産されるより、ベター」ですから、交渉する価値はあると考えられます。

オフィスの原状回復は立ち会い後の請求がある

一般的に居住用物件は退去してから原状回復を行い、事務所や店舗物件は退去前に原状回復を行います。本来は退去前にすべての原状回復工事を行ってから引き渡すのですが、原状回復工事ですべき工事がされていない（壁に釘が残っていたなど）の理由で、退去立ち会い後に再工事の請求があることがあります。

再工事は割高になってしまうので、再工事がないように細かい点まで確認することが大切です。

また、指定された原状回復工事の業者ではない業者が工事できるように交渉し原状回復工事を行った場合に、退去立ち会い時に原状回復の不備を指摘されることが多いようです。

払わないでいると差し押さえ

入居者が「この原状回復費用は高額でおかしい」というだけの理由で、支払いを無視していると訴訟を起こされ、裁判でオーナーの主張が認められ差し押さえになる可能があります。

トラブルに巻き込まれないためにも、交渉し適切な原状回復費用や退去費用を支払うようにしましょう。

実際の交渉の仕方

チェックがすべて完了したら、実際に交渉するわけですが、専門的な知識を必要とするケースが多く、のらりくらりとかわされて思ったような値下げ交渉ができないことがあります。

一度、交渉が難航すると、減額交渉が難しくなってしまうこと、良好な関係性を保ったまま交渉をしなければならないので、余程の理由が無い限り最初から専門家に交渉を依頼してしまうのが得策といえます。

株式会社JLAでは、原状回復工事の査定、減額交渉を成功報酬で行っています。減額交渉が難航しているときでも承ることが可能なケースがありますので、お気軽にお問い合わせください。