2021.5.31

美容室の原状回復のポイントと費用

美容室の閉店や移転で賃貸テナント物件から退去する際、必要になるのが原状回復です。

美容室の場合、入居時にシャンプー台を設置する給排水工事を実施していることもあり、賃貸オフィスよりも原状回復費用が高くなりがちです。

そこで、美容室の原状回復費用を少しでも低額にするポイントをお伝えいたします。

まずは、賃貸借契約書・特約と資産を調べよう

テナントを退去する際、不要なものは売って少しでも退去費用を低減させようと思い、何も確認せずに売ってしまうと後々トラブルになることがあります。

シャンプー台を入居者の要望で設置したのだから、資産も入居者にあると思ってしまいますが、入居時の賃貸契約の内容によりビルオーナーになっている場合があるからです。

ビルオーナーの資産なのに、入居者が勝手に取り外して売ってしまったら、トラブルになってしまいます。

トラブルに巻き込まれないように、まずは青色申告書や固定資産台帳でどれが入居者の資産なのか確認し、ビルオーナーにも確認してもらいましょう。

原状回復工事はどの業者でもOK？NG？

賃貸借契約書や特約を確認して、原状回復工事を実施できる業者に指定がないか確認しましょう。

個人オーナーのテナント物件で工事業者の指定がないことがありますが、一般的にはビルオーナーによって原状回復を含む内装工事、解体工事が可能な業者が指定されています。

ただし、内装工事（原状回復工事・入居工事）といっても2種類あります。

• 給排水工事など建物に影響を及ぼすB工事・・・指定業者
• 電話工事など建物に影響を及ぼさないC工事・・・入居者が自由に業者を選べる

B工事は業者が指定されていますから、競争原理が働かず工事費用が割高です。ですからC工事の割合を増やすと、原状回復費用が削減できます。

ちなみにA工事は建物の共用部分等ビルオーナー費用にて行う工事のことですから、原状回復に関係ありません。

どこまでB工事？どこからC工事？

B工事とC工事の区分はテナント物件により異なり、賃貸借契約書や特約で入居時に定めます。

賃貸借契約書や特約を確認しましょう。

原状回復の費用が大きく変わる「どこまで戻す？」

天井や壁などがあるオフィス物件に美容室が入居したときと、スケルトンで入居したときとでは戻す（原状回復）程度が異なります。

居住用と異なりテナント（オフィス）物件の原状回復は、入居した状態に戻すからです。

（居住用の原状回復は入居した状態に戻すことではありません）

オフィス物件で壁紙や天井がある状態で入居した場合は、壁や天井を入居時の状態に戻す必要があります。

スケルトンで入居した場合はスケルトンの状態に原状回復する必要があります。

居抜きで入居したときはどうなる？

居抜きで入居した場合は、壁やカウンターなどの什器の他に原状回復義務も含めて譲渡されるため、前テナントの入居時の状態まで戻す必要があります。

スケルトンで入居⇒居抜き⇒居抜き⇒スケルトンに原状回復

居抜きで入居した場合、どこまで原状回復する必要があるのか賃貸借契約書や特約を確認しても不明なことがあります。

不明な場合は、ビルオーナーと話し合いましょう。

居抜きで退去して原状回復費用を低減

居抜きで退去すれば、原状回復が必要なくなるため、魅力的に映りますが、まずはビルオーナーに居抜き退去（造作譲渡）の許可を得る必要があります。

注意していただきたいのですが、居抜きで入居したからといって、居抜きで退去できるとは限りません。

建物自体が売買されビルオーナーが変わっていることもありますし、居抜きによるトラブルを回避したい、社会情勢の変化などで美容室の入居を断りたいということがあるからです。

居抜きで退去しようと思い、次の入居者を探していたら、ビルオーナーから居抜き退去を拒否されてしまい、慌てて原状回復工事を行うことになるケースも考えられます。最初にビルオーナーに許可をもらうようにしましょう。

退去予告期限を忘れずに

社会情勢の変化などで、急に閉店することになったので、すぐに退去できるとは限りません。

賃貸借契約書に「退去する場合は6か月前までに連絡」というような文言がありますから、退去予告期限までに通知する必要があるのです。

テナント物件の場合、退去予告期限は半年前までが多いようです。賃貸住宅より期間が長いので注意しましょう。

また、違約金を支払うことで契約書に記載された期限よりも短い通知期間で退去できる場合もあります。（契約により異なる）

美容室の原状回復工事は退去までに完了

美容室を含む事業用賃貸物件の場合、住居用と異なり退去日までに原状回復工事を完了している必要があります。

閉店した翌日に引っ越しや荷物を引き取って、退去というようにはできません。

閉店（移転）⇒引っ越し⇒原状回復⇒退去

という流れですので、十分注意しましょう。

美容室の原状回復の費用を抑えたいのなら

美容室の閉店や移転で必要になる原状回復の見積もり金額が高額で驚かれるかもしれません。

また、想定していた以上に移転・閉店作業に忙しく、工事費用の交渉する時間がなく、高い工事費用のまま依頼することになるかもしれません。

JLAではビルオーナーや管理会社から提示された原状回復の見積もりを適正査定し、減額交渉を完全成果報酬型で実施しています。原状回復費用を適正化し削減したいのでしたら、お気軽にご連絡ください。お待ちしております。